Социально-экономическая необходимость и государственная значимость финансирования жилищного строительства определяется основными приоритетными направлениями развития государства. Как правило, большинство государств решение проблемы жилищного финансирования ставят в число приоритетных направлений национального развития и повышения уровня жизни граждан.
Жилищное строительство является одним из наиболее динамично развивающихся сегментов рынка недвижимости и несет особую социальную нагрузку. Обеспеченность жильем и его доступность для населения напрямую влияют на уровень жизни, сказываются на рождаемости и темпах прироста населения, отражаются на его экономической культуре, поскольку приобретение жилья требует значительных затрат денежных средств, и моменту покупки обычно предшествует длительный период накопления. Массовый рынок жилья необходим как для решения социальных проблем, так и для развития экономики в целом.
Кредитование жилищного строительства связано с долгосрочным ипотечным жилищным кредитованием [5]. Объектом кредитования в этом случае является создание жилых единиц, то есть квартир или домов, которые в дальнейшем, после завершения строительства, становятся предметами купли-продажи и обеспечения ипотечных жилищных кредитов.
Жилищно-строительные накопительные программы, или жилищные (строительные) контрактные сбережения, являются одним из наиболее характерных элементов так называемой «европейской» модели ипотечного кредитования. Наибольшее распространение они получили в Германии, Австрии, Франции, а в последнее десятилетие – в Чехии, Венгрии и Словакии [1, 2, 7].
В Республике Башкортостан помимо наличия низкой покупательской способности населения на рынке жилья, существует целый комплекс проблем, который препятствует инвестиционной активности в строительстве, причем речь идет как о невозможности реализации жилищных проектов крупными застройщиками, так и о сдерживании инвестиционной активности самих граждан – в части индивидуального жилищного строительства и объединения в жилищные строительные и накопительные кооперативы. Влияние кризиса на рынок ипотечного кредитования показало, что с целью увеличения рынка доступного жилья для различных категорий граждан, необходимо создание многоуровневой системы альтернативного кредитования населения, которая включала бы, как традиционную систему долгосрочного ипотечного жилищного кредитования, так и различные системы социальной ипотеки, накопительные схемы и системы строительных сберегательных касс.
Решение жилищной проблемы до настоящего времени остается приоритетом государственной экономической политики, о чем свидетельствует наличие Федеральной целевой программы «Жилище» (ФЦП «Жилище») и национального проекта «Доступное и комфортное жилье – гражданам России». Однако темпы выбытия жилищного фонда превышают темпы его ввода, растет число очередников, разных категорий льготников и нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом российский гражданин видит себя только в роли собственника жилья, но никак не «долгосрочного» арендатора, что обусловлено как недостаточной развитостью арендных отношений и рынка аренды жилья в целом, так и особым менталитетом россиян.
Программа «Стимулирование развития жилищного строительства в Республике Башкортостан в 2011–2015 годах» создана с целью формирования условий эффективной реализации комплекса мер, направленных на стимулирование жилищного строительства в Республике Башкортостан, обеспечения населения доступным и комфортным жильем, достижения иных социальных и экономических эффектов от реализации программы [6, с. 188].
В целях привлечения альтернативных источников финансирования жилищного строительства с увеличением доли негосударственных инвестиций в сферу строительства жилья экономического класса, а также повышения доступности ипотечного жилищного кредитования для населения на территории Республики Башкортостан необходимо реализовать мероприятия по финансированию жилищного строительства с использованием системы жилищных строительных сбережений [3; 4, с. 213].
Суть механизма жилищных строительных сбережений (ЖСС) заключается в ежемесячном внесении участником денежных взносов на специальный вклад в кредитной организации в течение (3-6) лет, при этом государство в свою очередь ежемесячно начисляет 30 % премии на взносы (от 900 до 3 000 рублей). По истечению срока накопления участник имеет право направить накопленную сумму взносов и премии на улучшение жилищных условий, в том числе с применением ипотечного кредита (6-7 % годовых). Таким образом, гражданин в течение срока накопления своей платежной дисциплиной «зарабатывает» свой первоначальный взнос и право получить льготный ипотечный кредит по ставке в 2 раза ниже рыночной (по итогам 2013 года – средняя ставка по ипотечным кредитам в Республике Башкортостан составила 13 %).
В табл. 1 представлена бизнес-модель программы жилищных строительных сбережений.
Можно сделать следующие выводы по бизнес-модели:
– строительно-сберегательные схемы могут применяться как экономически эффективное дополнение к стандартным ипотечным программам, привлекательное для всех участников – граждан, государства и кредитующих банков;
– за счет повышения доступности жилищного финансирования расширяется потенциальный круг заемщиков, обеспечивается целевое назначение государственной программы доступного жилья;
– граждане, пользующиеся услугами строительно-сберегательных касс, могут получать выгоду в виде более низких ежемесячных выплат по сравнению со стандартной ипотечной схемой;
– государственная поддержка ЖСС (например, в виде законодательного регулирования, субсидирования процентных ставок), в том числе на региональном уровне, обеспечила бы участникам системы стройсбережений дополнительные преимущества и усилила бы позитивный социально-экономический эффект жилищных и экономических программ (улучшение демографической ситуации, создание системы долгосрочных сбережений, развитие рынка финансирования жилья, непрямое стимулирование экономики).
Дополнительными целями развития системы стройсбережений, в том числе на территории Республики Башкортостан, являются:
– привлечение альтернативных источников финансирования жилищного строительства с увеличением доли негосударственных инвестиций в сферу строительства жилья экономического класса;
– повышение доступности ипотечного жилищного кредитования для широких слоев населения;
– стимулирование мотивации граждан к долгосрочным сбережениям;
– формирование кредитных историй и широких слоев населения;
– расширение спроса на кредиты со стороны граждан с невысокими доходами по сравнению с механизмами субсидирования первоначального взноса и процентной ставки по ипотечным жилищным кредитам.
Таблица 1
Бизнес-модель системы жилищных строительных сбережений
|
Участники системы – Граждане РФ, постоянно проживающие на территории РБ; – Граждане РФ, постоянно проживающие на территории РБ и признанные нуждающимися в жилых помещениях |
Цели использования займов – Покупка жилья; – Строительство жилья; – Ремонт и модернизация жилья; – Погашение обязательств, которые появились в связи с мероприятиями по улучшению жилищных условий; – Внесение первоначального взноса для получения банковского займа в другом банке на улучшение жилищных условий |
Целевые ориентиры Доступное жилье, решение жилищной проблемы |
||
|
Ключевые партнеры Универсальные банки, имеющие лицензию на привлечение во вклады средств населения |
||||
|
Процентная ставка Процентные ставки по кредиту в системе ЖСС ниже, чем рыночные процентные ставки, чтобы обеспечить участников системы относительно дешевыми кредитами |
||||
|
Результат для Республики Башкортостан – стимулирование демографического роста; – улучшение качества жизни населения; – развитие жилищной отрасли (строительство, коммунальное хозяйство), как следствие – получение доходов бюджета; – создание системы долгосрочных сбережений и мобилизация средств населения; – повышение финансовой культуры населения; – стабилизация банковской системы |
Результат для населения – низкая ставка по кредиту; – возможность участникам объединять накопленные средства и получать жилищный кредит в качестве созаемщиков на условиях кредитной организации для приобретения (строительства) жилья; – высокая эффективная ставка по накопительному вкладу и позволяет выгодно копить, формируя солидный первоначальный взнос для будущего жилищного кредита с пониженной процентной ставкой. |
Результат для банков – привлечение долгосрочных пассивов и решение проблем с ликвидностью; – снижение процентных рисков, зависимости от внешних источников финансирования; – снижение кредитных рисков, прозрачность кредитной истории клиента и повышение финансовой дисциплины; – повышение лояльности клиентов и кросс-продажи; – расширение клиентской базы; – реализация принципов социально-ориентированного бизнеса. |
||
Таким образом, внедрение системы жилищных строительных сбережений позволит ускорить решение жилищной проблемы населения.
Однако преимущества системы жилищных строительных сбережений будут различными при приобретении жилья, гражданами с различным уровнем дохода. Несмотря на то, что система ЖСС позволяет гражданину накопить первоначальный взнос, выплаты по предоставляемому ипотечному кредиту будут зависеть от стоимости приобретаемого жилья.
Нами было проведено сравнение выплат при приобретении жилого помещения гражданами с различным уровнем доходов при участии в программе ЖСС и по ипотечному кредиту. Рассматриваемый срок по всем вариантам – 10 лет, при этом приобретение жилья по ипотечному кредиту происходит в мае 2015 года, а по системе ЖСС – после завершения периода накопления – в мае 2019 года (период накопления 4 года), соответственно по более высокой цене. Результаты расчетов представлены в табл. 2.
При сравнении ипотеки и ЖСС было выявлено, что при трех вариантах расчетов для населения с высоким, среднем и ниже среднего уровнем доходов будет получена экономия в размере 1111856 руб., 557150 руб. и 394261 руб. соответственно.
Таким образом, из расчетов видно, что система жилищных строительных сбережений выгодна для населения и позволяет сэкономить значительные средства по сравнению с ипотекой.
При реализации программы жилищных строительных сбережений обеспеченность жильем населения будет расти, повысится доступность жилья для граждан со средним и ниже среднего уровнем дохода, то есть для тех, кому недоступно классическое ипотечное кредитование из-за необходимости внесения первоначального взноса. Привлекательность предлагаемой программы определяется возможностью накопить денежные средства, а также получить экономию на процентных платежах по ипотеке.
Таким образом, рассмотренная модель предусматривает создание механизма, позволяющего гражданам накапливать жилищно-строительные сбережения для оплаты стоимости приобретаемого жилья с предоставлением возможности использования недорогих кредитных ресурсов для оплаты оставшейся части стоимости жилья, а также привлечения бюджетных субсидий.
Таблица 2
Сравнение выплат при приобретении жилого помещения гражданами по программе ЖСС и по ипотечному кредиту
|
Возможные варианты ипотечного кредитования и ЖСС разных слоев населения |
Вариант 1: приобретение жилья гражданином, имеющим доход выше среднего уровня |
Вариант 2: приобретение жилья гражданином, имеющим доход среднего уровня |
Вариант 3: приобретение жилья гражданином, имеющим доход ниже среднего уровня |
|||
|
Ипотечное кредитование |
ЖСС |
Ипотечное кредитование |
ЖСС |
Ипотечное кредитование |
ЖСС |
|
|
Стоимость жилого помещения, руб. |
3 000 000 |
3 200 000 |
1 500 000 |
1 600 000 |
800 000 |
900 000 |
|
Дата приобретения жилого помещения, год |
май 2015 |
май 2019 |
май 2015 |
май 2019 |
май 2015 |
май 2019 |
|
Первоначальный взнос, руб. |
1 000 000 |
648 454 |
500 000 |
324 227 |
100 000 |
194 536 |
|
Период накопления, год |
– |
с 2015–2019 год |
– |
с 2015–2019 год |
– |
с 2015–2019 год |
|
Ежемесячный взнос на накопление, руб. |
– |
10 000 |
– |
5 000 |
– |
3 000 |
|
Ежегодный % банка по накопительному вкладу |
– |
24 454 |
– |
12 227 |
– |
7 336 |
|
Премия за весь период накопления, руб. |
– |
144 000 |
– |
72 000 |
– |
43 200 |
|
Срок жилищного кредита, лет |
10 |
6 |
10 |
6 |
10 |
6 |
|
Сумма кредита, руб. |
2 000 000 |
2 551 546 |
1 000 000 |
1 275 773 |
700 000 |
705 464 |
|
Ставка по жилищному кредиту, % |
14 |
7 |
14 |
7 |
14 |
7 |
|
Начало выплат по кредиту |
май 2015 года |
май 2019 года |
май 2015 года |
май 2019 года |
май 2015 года |
май 2019 года |
|
Сумма ежемесячного платежа по кредиту, руб. |
31 053 |
43 535 |
15 526 |
21 750 |
10 868 |
12 027 |
|
Итого сумма по жилищному кредиту, руб. |
3 726 394 |
3 134 538 |
1 863 197 |
1 566 047 |
1 304 238 |
865 977 |
|
Получаемая экономия, млн. руб. |
1111856 |
557150 |
394261 |
|||
Поэтому представляется, что система жилищных строительных сбережений в перспективе может стать главным инструментом при приобретении жилья населением в Республике Башкортостан.
Библиографическая ссылка
Сайфуллина С.Ф., Султаншина Э.Д. ПЕРСПЕКТИВЫ РАЗВИТИЯ СИСТЕМЫ ЖИЛИЩНОГО ФИНАНСИРОВАНИЯ // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2015. – № 10-2. – С. 349-352;URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=7498 (дата обращения: 18.04.2024).