Научный журнал
Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований
ISSN 1996-3955
ИФ РИНЦ = 0,564

К ВОПРОСУ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ

Матюгина Э.Г. 1 Матюгина Э.Г. 2 Ефремова М.С. 2 Ипполитова Д.П. 2 Силич О.И. 2 Чуприкова М.Н. 2
1 Национальный исследовательский Томский государственный университет
2 Национальный исследовательский Томский политехнический университет
Динамика рынка жилья рассмотрена как результат взаимодействий субъектов, выделены группы факторов, формирующих параметры его состояния. Проанализирован рынок жилья на примере регионов Сибирского Федерального округа. Приведено сопоставление темпов ввода жилой площади, стоимости 1 кв.м. жилья, а так же объемов задолженности по жилищным кредитам.
рынок жилья; ввод жилья
цена 1 кв.м.
объем жилищного кредитования
1. Недвижимость [Электронный ресурс] http://riarealty.ru/news_house/20140523/403038098.html#ixzz3FtKbdRe6.
2. Потребность в жилищной программе [Электронный ресурс] http://www.trustpeople.ru/index/potrebnost_v_programme/0-29.
3. Строительство и недвижимость: в точке бифуркации. Аналитический обзор // Национальное рейтинговое агентство. – август 2013. – C. 4.
4. «Кубань Кредит» профинансирует строительство социальных объектов в Краснодаре [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://kuban.rbc.ru/krasnodar_topnews/11/06/2014/929960.shtml.
5. В России не хватает риэлторов [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://www.miel.ru/lenta/3258/.
6. Ярушкина Н.А., Акимова А.С. Трансформация регионального рынка труда под влиянием внутренней миграции (урбанистический аспект) // Экономика и предпринимательство. – 2014. – № 5 (ч. 1). – С. 289–292.
7. Строительство и недвижимость. Аналитический обзор // Национальное рейтинговое агентство. – июнь 2014. – C. 6.
8. Регионы России. Социально-экономические показатели. 2013: Стат. сб. / Росстат. - М., 2013. - 990 с.
9. Социально-экономическое положение Сибирского федерального округа в 2013 году Стат. сб. / Росстат. - М., 2014. - 37 с.
10. Программа «Жилье для российской семьи» [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://depstroy.tomsk.ru/housing-policy/russian_family/.
11. Минстрой России [Электронный ресурс] – Режим доступа: http://minstroyrf.ru/press/vse-subekty-sibirskogo-federalnogo-okruga-vstupili-v-programmu-zhile-dlya-rossiyskoy-semi-/.

Одним из значимых показателей благосостояния страны является развитие рынка жилья, что обусловлено аттестацией соответствующей потребности как базовой, стремлением населения к улучшению условий проживания на фоне роста числа нуждающихся. В настоящее время в России потребность в жилье составляет 280 млн кв.м. при платежеспособном спросе в 175,7 млн кв.м.; вносит свою лепту и фактор «старения» жилищного фонда – более 15 млн человек проживают в панельных зданиях 50–60 гг. прошлого века, около 40 млн человек – в неблагоустроенных квартирах. Строительная же активность, отражающая интенсивность ввода жилья, колеблется в пределах 0,22–0,45 кв.м. на человека в год [1, 2]. Тем самым речь идет о исследовании динамики рассматриваемого рынка в аспекте взаимодействия его участников; в представленной статье проведено сопоставление динамики ввода жилья, цены 1 кв.м. площади, а так же объемов задолженности по жилищному кредитованию (на примере ряда регионов Сибирского Федерального округа).

К субъектам, оказывающим влияние на состояние и развитие рынка жилья, относят:

● государство. Регулирует параметры функционирования собственно рынка и связанных с ним сфер экономики (например, финансовой), поведения и взаимодействия субъектов посредством установления нормативов и регламентов, разработки государственных программ и контроля их реализации, налоговой политики, политики в сфере труда и заработной платы и т.д. Государственные программы (например, «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», «Молодая семья» и др.) задают ориентиры деятельности хозяйствующих субъектов, содержат целевые показатели, определяют этапность и порядок финансирования работ. Именно данные документы служат основой разработки ряда региональных программ;

● банковские структуры. Оказывают существенное влияние на состояние рынка, определяя доступность средств как инвестируемых в строительную отрасль и, как следствие, влияющих на динамику последней (например, банк «Кубань кредит» ориентирован на кредитование реального сектора экономики, в т.ч. строительные компаний), так и направляемых на приобретение жилья (по объему ипотечных кредитов на душу населения лидирует Тюменская область, опережая Москву и Московскую область) [3, 4];

● компании, специализирующиеся на сделках с недвижимостью. Их активность проявляется через развитость рынка риэлторских услуг. Например, в США с численностью населения около 310 млн чел. работает более 1 млн сертифицированных агентов и брокеров, и совершается порядка 7 млн сделок в год [5];

● домохозяйства. Влияние их оценивается как заинтересованность в приобретении жилья, формируемая под воздействием факторов различной природы – собственно характеристика покупателя (возраст, семейное положение, уровень дохода, личные предпочтения и т.д. [6]), доступность кредитов и др.;

● компании-застройщики. Организуют деятельность в институциональных рамках, формируемых государством и регионом, адаптируют параметры продукции под состояние рынка – например, на Московском рынке отмечен рост доли апартаментов – от 15 % в прошлом году до 25–30 % в текущем. Происходит формирование устойчивых хозяйственных связей со смежными производствами – например, с промышленностью строительных материалов. Так, на фоне сокращение объемов строительного производства в первом квартале 2014 г. темпы роста объемов производства цемента снизились до 1,1 %, а потребления – до 0,7 %. [7]

Учитывая дифференциацию направленности воздействий субъектов, представляется целесообразным выделение следующих групп факторов, формирующих динамику рынка жилья:

● определяющих состояние национальной экономики в целом (экономический цикл, стратегические ориентиры государственной политики, состояние мировой экономики, существующая нормативно-законодательная база и т.д.);

● формирующих параметры поведения субъектов. Часть факторов связана с вышеназванными (так, деятельность застройщиков регулируется имеющимися нормативными регламентами), другие субъективны (например, предпочтения покупателей), третьи следует воспринимать как данность (например, сезонность спроса);

● отражающих интенсивность хозяйственных связей, в т.ч. с другими сферами экономики (например, ипотечное кредитование).

Используя данные статистической отчетности [8], проведем оценку темпов роста ввода нового жилья и цен 1 кв.м. в ряде регионов Сибирского Федерального округа, приняв за базу для сравнения 2006 г. (табл. 1). Как свидетельствуют полученные результаты, в целом за 2006–2012 гг. наблюдается наращивание объемов вводимого жилья. Темпы роста цен за 1 кв.м. опережают темпы строительства в Красноярском крае, Кемеровской (с 2010 г.), Томской областях, что указывает на заинтересованность населения в приобретении жилья и, как следствие, возможность и необходимость насыщения рынка. Аналогичная ситуация наблюдалась в Новосибирской области до 2010 г. включительно, однако, начиная с 2011 г. происходят кардинальные изменения. Иркутской области характерно перманентное превышение темпов ввода жилья над темпами роста цен, что указывает на интенсификацию жилищного строительства – в 2011–2012 гг. наблюдается двукратное увеличение вводимых площадей при менее значимом росте цен – соответственно 228,1 и 128, 3 % в 2011 г. и 263,1 и 137,2 % в 2012 г.). Необходимо отметить Омскую область, где начиная с 2009 г. наблюдается сокращение темпов строительства (от уровня 2006 г.) и, соответственно, рост цены 1 кв.м. новостройки.

Таблица 1

Сопоставление темпов роста ввода жилья и цены 1 кв.м. в СФО (по сравнению с 2006 г.)

Регион

2006

2007

2008

2009

2010

2011

2012

Ввод в действие жилых домов, тыс кв.м. общей площади / Темпы ввода, %

СФО

5434

100,0

6915

127,3

7175

132,0

6248

115,0

6607

121,6

7186

132,2

7430

136,7

Цена 1 кв.м. площади на первичном рынке, руб / Темп роста цены 1 кв.м., %

СФО

25952

100,0

36634

141,2

38781

149,4

35005

134,9

35790

137,9

39735

153,1

42964

165,6

Ввод в действие жилых домов, тыс кв м общей площади / Темпы ввода, %

Красноярский край

899

100,0

1159

128,9

1102

122,6

861

95,8

988

109,9

1047

116,5

1077

119,8

Цена 1 кв.м. площади на первичном рынке, руб / Темп роста цены 1 кв.м., %

Красноярский край

27653

100,0

40435

146,2

41598

150,4

37993

137,4

40491

146,4

43906

158,8

50047

181,0

Ввод в действие жилых домов, тыс кв.м. общей площади / Темпы ввода, %

Иркутская область

331

100,0

575

173,7

585

176,7

602

181,9

628

189,7

755

228,1

871

263,1

Цена 1 кв.м. площади на первичном рынке, руб / Темп роста цены, %

Иркутская область

35234

100,0

49617

140,8

50213

142,5

40135

113,9

39420

111,9

45218

128,3

48347

137,2

Ввод в действие жилых домов, тыс кв.м. общей площади / Темпы ввода, %

Кемеровская область

804

100,0

1010

125,6

1063

132,2

1063

132,2

1003

124,8

1083

134,7

1086

135,1

Цена 1 кв.м. площади на первичном рынке, руб / Темп роста цены, %

Кемеровская область

26342

100,0

29860

113,4

29852

113,3

31380

119,1

35641

135,3

36219

137,5

39091

148,4

Ввод в действие жилых домов, тыс кв м общей площади / Темпы ввода, %

Новосибирская область

1073

100,0

1275

118,8

1392

129,7

1216

113,3

1380

128,6

1505

140,3

1571

146,4

Цена 1 кв.м. площади на первичном рынке, руб / Темп роста цены, %

Новосибирская область

28458

100,0

43288

152,1

46217

162,4

41397

145,5

38263

134,5

34129

119,9

38969

136,9

Ввод в действие жилых домов, тыс кв.м. общей площади / Темпы ввода, %

Омская область

906

100,0

1104

121,8

1016

112,4

605

66,8

707

78,0

837

92,4

739

81,6

Цена 1 кв.м. площади на первичном рынке, руб / Темп роста цены, %

Омская область

24235

100,0

32711

135,0

33777

139,4

31231

128,9

31271

129,0

32702

134,9

36803

151,9

Ввод в действие жилых домов, тыс кв м общей площади / Темпы ввода, %

Томская область

375

100,0

443

118,1

524

139,7

434

115,7

437

116,5

458

122,1

490

130,7

Цена 1 кв.м. площади на первичном рынке, руб / Темп роста цены, %

Томская область

25422

100,0

36732

144,5

40673

160,0

33522

131,9

34084

134,1

38471

151,3

41327

162,6

 

В 2013 г. объем ввода жилья в целом по округу составил 7810 тыс. кв.м. общей площади или 143,7 % от уровня 2006 г. Несколько снизились (но по-прежнему остаются наиболее значимыми) объемы и темпы ввода жилья в Иркутской области – 829,2 тыс. кв.м. или 250,5 %; Омская же область увеличила вводимые площади до 822,5 тыс. кв.м. или 90,8 % от уровня 2006 г. [9].

Дополним приведенное соотношение динамикой задолженности по жилищным кредитам в сравнении с 2006 г. (табл. 2). Происходит существенный рост кредитования по сравнению с 2006 г. во всех регионах (незначительное сокращение наблюдается в 2010 г.). Безусловным «лидером» по темпу роста жилищного кредитования являются Иркутская область, как регион с наиболее интенсивными темпами ввода жилья (хотя по абсолютному значению объемов кредитования лидирует Красноярский край). Наименьшими темпами данный показатель растет в Кемеровской области.

Таблица 2

Динамика задолженности по жилищным кредитам в СФО, млн., руб / Темпы роста, %

Показатель

2006

2009

2010

2011

2012

СФО

18188/100

186615/1026,0

178053/978,9

197471/1085,7

237361/1305,0

Красноярский край

4656/100

38848/834,4

37465/ 804,7

40429/868,3

49803/1069,6

Иркутская обл.

1702/100

25447/1495,1

24958/1466,4

29354/1724,7

35765/2101,4

Кемеровская обл.

3072/100

22121/720,1

20002/651,1

21096/686,7

24354/792,8

Новосибирская обл.

2323/100

33226/1430, 3

32188/1385,6

36427/1568, 1

42553/1831,8

Омская обл.

1637/100

19774/1207,9

17044/1041,2

18011/1100,2

20739/1266,9

Томская обл.

1578/100

13441/851,8

13105/830,5

14244/902,7

16973/1075,6

 

Необходим учет сосуществования первичного и вторичного рынков жилья, которые, безусловно, тесно взаимосвязаны. Привлекательность вторичного рынка обусловлена рядом факторов, имеющих отношение как к непосредственно объекту сделки (например, месторасположение, близость транспорта, магазинов, образовательных учреждений и т.д.), так и к покупателю (платежеспособность, субъективные предпочтения). Соотношение цены 1 кв.м. первичного и вторичного жилья в регионах СФО приведено в табл. 3. [8]. Большинству регионов СФО характерно превышение стоимости 1 кв.м. вторичного жилья над стоимостью первичного. Исключение – Иркутская область, отмеченная как территория в высокими темпами строительства; Кемеровская область характеризуется практически равной стоимостью первичного и вторичного жилья.

Таблица 3

Соотношение цен 1 кв.м. первичного и вторичного жилья в регионах СФО

Показатель

2010

2011

2012

СФО

0,91

0,93

0,92

Красноярский край

1,12

0,97

0,98

Кемеровская область

0,98

1,05

0,98

Новосибирская область

0,82

0,73

0,80

Омская область

0,96

0,94

0,92

Иркутская область

1,06

1,06

1, 13

Томская область

0,92

0,94

0,93

Параметры развития рынка жилья формируются в том числе посредством взаимодействия государства и регионов. Решения, принимаемые государством, оказывают возмущающее воздействие, требуя некоторого адаптационного периода, в течение которого выявляются инструменты соответствия ограничениям – например, разработка региональных программ, регламентов на основе общенациональных. Так, субъекты Сибирского федерального округа участвуют в программе «Жилье для российской семьи», в рамках которой до середины 2017 года будет построено 2,67 млн кв.м. жилья экономкласса. В Томской области в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», предполагается строительство жилья в объеме не менее 25 тыс. кв.м. по цене, не превышающей 30 тыс.руб./кв.м. для граждан с невысокими доходами, многодетных семей [10, 11].

Таким образом, формирование параметров развития рынка жилья происходит под влиянием совокупности факторов, имеющих различную природу, и требующих индивидуального подхода к регулированию их воздействия. Это предполагает разработку комплекса инструментов, задающих параметры развития рынка, хозяйственных взаимодействий и поведения субъектов. По результатам исследования динамики рынка жилья СФО следует отметить необходимость и возможность наращивания объемов жилищного строительства, выявления инструментов стимулирования деятельности строительных компаний и финансовых организаций.


Библиографическая ссылка

Матюгина Э.Г., Матюгина Э.Г., Ефремова М.С., Ипполитова Д.П., Силич О.И., Чуприкова М.Н. К ВОПРОСУ РАЗВИТИЯ РЫНКА ЖИЛЬЯ // Международный журнал прикладных и фундаментальных исследований. – 2015. – № 3-1. – С. 68-71;
URL: https://applied-research.ru/ru/article/view?id=6480 (дата обращения: 04.12.2021).

Предлагаем вашему вниманию журналы, издающиеся в издательстве «Академия Естествознания»
(Высокий импакт-фактор РИНЦ, тематика журналов охватывает все научные направления)

«Фундаментальные исследования» список ВАК ИФ РИНЦ = 1.074