Scientific journal

International Journal of Applied and fundamental research

ISSN 1996-3955

ИФ РИНЦ = 0,593

Оценка стоимости залогового имущества в условиях вынужденной продажи в настоящее время является одним из немаловажных приоритетов для банков второго уровня. Возникают случаи, когда заемщик, взяв кредит под залоговое обеспечение, не всегда имеет возможность погасить кредитную задолженность, в связи с этим финансовое учреждение вынуждено заняться реализацией залога в целях возмещения всех затрат банка, связанных с данным кредитом. Существуют огромные риски для банков, если залоговое имущество при продаже не покрывает расходы банка, поэтому для защиты интересов банка, т.е. чтобы минимизировать риски и обеспечить возвратность кредитной суммы, необходимо правильно организовать процесс осуществления оценки залогового имущества для получения ликвидной стоимости. При оценке залогового имущества, как и при других видах имущества, рассматриваются три подхода: сравнительный, затратный и доходный. Выбор того или другого подхода зависит от объекта оценки. Правильно подобранный подход к оценке позволяет произвести корректный расчет итоговой стоимости объекта и получить обоснованное мнение о степени ликвидности залога, в зависимости от срока экспозиции. Одним из таких подходов является сравнительный, для оценки залогового обеспечения он используется наиболее часто, при хорошо развитом рынке и наличии подобных аналогов оцениваемого объекта. Анализ рынка во многом определяет достоверность итогового результата оценки и тесно увязан с анализом ликвидности. Необходимо рассмотреть, каков спрос на оцениваемый объект, а также проанализировать предложения аналогичных объектов. Важно помнить, что при проведении оценки залогового имущества, ликвидность одно из важных составляющих залога и дает возможность судить о том, насколько быстро можно продать данное имущество при вынужденной реализации и погасить задолженность по кредиту [1, 2].

Рассмотрим сравнительный подход на примере оценки помещения магазина в г. Караганда, поскольку сделки с недвижимостью в Карагандинской области имеют скрытый характер, а цены продаж объектов недвижимости в договорах купли-продажи зачастую искажены, в рамках настоящей работы оценщиком использовалась информация из открытых источников о предложении и спросе на рынке недвижимости.

Для проведения расчетов сравнительным подходом, методом рыночной информации оценщиком были определены пять объектов-аналогов, выбор сопоставимых объектов проводился на основании данных сайта – www.krisha.kz. Для того чтобы проверить выравненность значений цен предложений объектов-аналогов, оценщиком был рассчитан коэффициент вариации для цен предложений объектов-аналогов и общих полезных площадей объектов-аналогов (табл. 1).

Выбор аналогов для сравнения определяется, как правило, типом недвижимости. Например, при оценке домов, квартир, в качестве единицы сравнения используется единица площади. Складские, промышленные здания в основном сравнивают на основе цены за квадратный либо за кубический метр объекта. Единицы сравнения используются для удобства сравнения оцениваемого объекта и его аналогов [3, 4].

Выше указывалось, что выбор единицы сравнения зависит от вида (типа) оцениваемого объекта. В этом случае, как показывает практика, более правильным и логичным, является привязка единицы сравнения к одному квадратному метру общей площади. 1 кв.м является наиболее распространенной единицей сравнения для условий, в частности в Карагандинской области. После выбора единицы сравнения нужно определить основные показатели (характеристики) для сравнения, далее можно смоделировать стоимость оцениваемого имущества посредством необходимых поправок или корректировок цен продажи сравнимых объектов недвижимости (табл. 2).

При согласовании полученных при расчете по каждому аналогу скорректированных цен применяется средневзвешенный метод. Весомость каждого результата определяется внесенными поправками и обоснованностью расчетов, влияющих на рыночную стоимость анализируемого элемента. Другими словами, если аналог меньше корректировался, значит, он более подходит оцениваемому объекту и тем выше должен быть его удельный вес. После определения полученных значений корректировок по каждому аналогу мы должны понимать, что чем больше было сделано поправок, тем меньше мы должны доверять данному аналогу. То есть «взвешивать» следует аналоги по величине, обратной сумме корректировок: чем более аналог был подвержен корректированию, следовательно, тем выше будет сумма его корректировок, взятых по модулю и тем ниже будет обратное значение данной суммы. Затем производится процедура взвешивания, на основе обратных величин: определяется общая сумма обратных величин и каждый аналог взвешивается путем деления его обратной величины на общую сумму [5].

Таким образом, стоимость объекта оценки, полученная в рамках сравнительного подхода, составляет округленно 14 371 184 тенге.

Термин «вынужденная продажа» применяется в том случае, когда собственник имущества в силу некоторых обстоятельств вынужден реализовать свое имущество или когда финансовое учреждение в роли залогодержателя вынуждено реализовать залоговое имущества в целях покрытия кредитной задолженности, т.е. когда маркетинговый, целесообразный срок оказывается невозможным. Стоимость реализации, возникающая при таких обстоятельствах, не совсем будет соответствовать определению адекватной рыночной стоимости. Стоимость, которая может быть получена в данном случае, будет зависеть от срока экспозиции, в силу которых надлежащий маркетинг недостижим. Стоимость также при таких обстоятельствах может отражать наступление отрицательных последствий для продавца данного имущества в случае, если ему не удастся реализовать имущество в пределах срока экспозиции, т.е. в указанный период времени [1, 6].

При определении рыночной стоимости в условиях вынужденной продажи объекта, оценщик решил использовать методические рекомендации по оценке объекта и имущественных прав в условиях вынужденной продажи и короткого срока экспозиции (на базе метода Галасюков – GMLV). Основной концепцией оценки имущества в условиях вынужденной продажи и короткого срока экспозиции является концепция вынужденности и ограниченности периода реализации объекта. Концепция вынужденности и ограниченности периода реализации объекта состоит в том, что продажа объекта носит экономически вынужденный характер, который указывает на необходимость сокращения срока экспозиции. Ограниченность периода или ускоренность реализации объекта может быть обусловлена, также внутренней и внешней экономической вынужденностью продажи имущества. Ускоренность продажи объекта означает необходимость установления фиксированного срока экспозиции объекта, при выполнении оценки, который короче разумного периода экспозиции такого объекта. При таких обстоятельствах оценка имущества осуществляется исходя из продолжительности фиксированного периода экспозиции этого объекта. Рыночная стоимость в этих условиях (1), т.е. в условиях вынужденной продажи объекта, определяется на основе [6]:

VL = Vm∙kL,

где VL – рыночная стоимость в условиях вынужденной продажи объекта оценки, соответствующая фиксированному сроку его экспозиции, который короче разумного периода экспозиции;

Vm – рыночная стоимость объекта оценки;

kL – коэффициент соотношения рыночной стоимости в условиях вынужденной продажи и рыночной стоимости объекта оценки разумного периода экспозиции.

Расчет рыночной стоимости в условиях вынужденной продажи объекта проведен ниже в табл. 3.

Таблица 3

Расчет стоимости в условиях вынужденной продажи

Рыночная стоимость в условиях вынужденной продажи объекта определенная в соответствии с методическими рекомендациями по оценке объекта и имущественных прав в условиях вынужденной продажи и короткого срока экспозиции (на базе метода Галасюков – GMLV), составляет округленно: 11 172 000 тенге.

Таким образом, стоимость в условиях вынужденной продажи объекта, составила примерно на 20 % ниже рыночной стоимости полученной сравнительным подходом при разумном периоде экспозиции [6, 7].