Scientific journal

International Journal of Applied and fundamental research

ISSN 1996-3955

ИФ РИНЦ = 0,556

Одним из значимых показателей благосостояния страны является развитие рынка жилья, что обусловлено аттестацией соответствующей потребности как базовой, стремлением населения к улучшению условий проживания на фоне роста числа нуждающихся. В настоящее время в России потребность в жилье составляет 280 млн кв.м. при платежеспособном спросе в 175,7 млн кв.м.; вносит свою лепту и фактор «старения» жилищного фонда – более 15 млн человек проживают в панельных зданиях 50–60 гг. прошлого века, около 40 млн человек – в неблагоустроенных квартирах. Строительная же активность, отражающая интенсивность ввода жилья, колеблется в пределах 0,22–0,45 кв.м. на человека в год [1, 2]. Тем самым речь идет о исследовании динамики рассматриваемого рынка в аспекте взаимодействия его участников; в представленной статье проведено сопоставление динамики ввода жилья, цены 1 кв.м. площади, а так же объемов задолженности по жилищному кредитованию (на примере ряда регионов Сибирского Федерального округа).

К субъектам, оказывающим влияние на состояние и развитие рынка жилья, относят:

● государство. Регулирует параметры функционирования собственно рынка и связанных с ним сфер экономики (например, финансовой), поведения и взаимодействия субъектов посредством установления нормативов и регламентов, разработки государственных программ и контроля их реализации, налоговой политики, политики в сфере труда и заработной платы и т.д. Государственные программы (например, «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», «Молодая семья» и др.) задают ориентиры деятельности хозяйствующих субъектов, содержат целевые показатели, определяют этапность и порядок финансирования работ. Именно данные документы служат основой разработки ряда региональных программ;

● банковские структуры. Оказывают существенное влияние на состояние рынка, определяя доступность средств как инвестируемых в строительную отрасль и, как следствие, влияющих на динамику последней (например, банк «Кубань кредит» ориентирован на кредитование реального сектора экономики, в т.ч. строительные компаний), так и направляемых на приобретение жилья (по объему ипотечных кредитов на душу населения лидирует Тюменская область, опережая Москву и Московскую область) [3, 4];

● компании, специализирующиеся на сделках с недвижимостью. Их активность проявляется через развитость рынка риэлторских услуг. Например, в США с численностью населения около 310 млн чел. работает более 1 млн сертифицированных агентов и брокеров, и совершается порядка 7 млн сделок в год [5];

● домохозяйства. Влияние их оценивается как заинтересованность в приобретении жилья, формируемая под воздействием факторов различной природы – собственно характеристика покупателя (возраст, семейное положение, уровень дохода, личные предпочтения и т.д. [6]), доступность кредитов и др.;

● компании-застройщики. Организуют деятельность в институциональных рамках, формируемых государством и регионом, адаптируют параметры продукции под состояние рынка – например, на Московском рынке отмечен рост доли апартаментов – от 15 % в прошлом году до 25–30 % в текущем. Происходит формирование устойчивых хозяйственных связей со смежными производствами – например, с промышленностью строительных материалов. Так, на фоне сокращение объемов строительного производства в первом квартале 2014 г. темпы роста объемов производства цемента снизились до 1,1 %, а потребления – до 0,7 %. [7]

Учитывая дифференциацию направленности воздействий субъектов, представляется целесообразным выделение следующих групп факторов, формирующих динамику рынка жилья:

● определяющих состояние национальной экономики в целом (экономический цикл, стратегические ориентиры государственной политики, состояние мировой экономики, существующая нормативно-законодательная база и т.д.);

● формирующих параметры поведения субъектов. Часть факторов связана с вышеназванными (так, деятельность застройщиков регулируется имеющимися нормативными регламентами), другие субъективны (например, предпочтения покупателей), третьи следует воспринимать как данность (например, сезонность спроса);

● отражающих интенсивность хозяйственных связей, в т.ч. с другими сферами экономики (например, ипотечное кредитование).

Используя данные статистической отчетности [8], проведем оценку темпов роста ввода нового жилья и цен 1 кв.м. в ряде регионов Сибирского Федерального округа, приняв за базу для сравнения 2006 г. (табл. 1). Как свидетельствуют полученные результаты, в целом за 2006–2012 гг. наблюдается наращивание объемов вводимого жилья. Темпы роста цен за 1 кв.м. опережают темпы строительства в Красноярском крае, Кемеровской (с 2010 г.), Томской областях, что указывает на заинтересованность населения в приобретении жилья и, как следствие, возможность и необходимость насыщения рынка. Аналогичная ситуация наблюдалась в Новосибирской области до 2010 г. включительно, однако, начиная с 2011 г. происходят кардинальные изменения. Иркутской области характерно перманентное превышение темпов ввода жилья над темпами роста цен, что указывает на интенсификацию жилищного строительства – в 2011–2012 гг. наблюдается двукратное увеличение вводимых площадей при менее значимом росте цен – соответственно 228,1 и 128, 3 % в 2011 г. и 263,1 и 137,2 % в 2012 г.). Необходимо отметить Омскую область, где начиная с 2009 г. наблюдается сокращение темпов строительства (от уровня 2006 г.) и, соответственно, рост цены 1 кв.м. новостройки.

Таблица 1

Сопоставление темпов роста ввода жилья и цены 1 кв.м. в СФО (по сравнению с 2006 г.)

В 2013 г. объем ввода жилья в целом по округу составил 7810 тыс. кв.м. общей площади или 143,7 % от уровня 2006 г. Несколько снизились (но по-прежнему остаются наиболее значимыми) объемы и темпы ввода жилья в Иркутской области – 829,2 тыс. кв.м. или 250,5 %; Омская же область увеличила вводимые площади до 822,5 тыс. кв.м. или 90,8 % от уровня 2006 г. [9].

Дополним приведенное соотношение динамикой задолженности по жилищным кредитам в сравнении с 2006 г. (табл. 2). Происходит существенный рост кредитования по сравнению с 2006 г. во всех регионах (незначительное сокращение наблюдается в 2010 г.). Безусловным «лидером» по темпу роста жилищного кредитования являются Иркутская область, как регион с наиболее интенсивными темпами ввода жилья (хотя по абсолютному значению объемов кредитования лидирует Красноярский край). Наименьшими темпами данный показатель растет в Кемеровской области.

Таблица 2

Динамика задолженности по жилищным кредитам в СФО, млн., руб / Темпы роста, %

Необходим учет сосуществования первичного и вторичного рынков жилья, которые, безусловно, тесно взаимосвязаны. Привлекательность вторичного рынка обусловлена рядом факторов, имеющих отношение как к непосредственно объекту сделки (например, месторасположение, близость транспорта, магазинов, образовательных учреждений и т.д.), так и к покупателю (платежеспособность, субъективные предпочтения). Соотношение цены 1 кв.м. первичного и вторичного жилья в регионах СФО приведено в табл. 3. [8]. Большинству регионов СФО характерно превышение стоимости 1 кв.м. вторичного жилья над стоимостью первичного. Исключение – Иркутская область, отмеченная как территория в высокими темпами строительства; Кемеровская область характеризуется практически равной стоимостью первичного и вторичного жилья.

Таблица 3

Соотношение цен 1 кв.м. первичного и вторичного жилья в регионах СФО

Параметры развития рынка жилья формируются в том числе посредством взаимодействия государства и регионов. Решения, принимаемые государством, оказывают возмущающее воздействие, требуя некоторого адаптационного периода, в течение которого выявляются инструменты соответствия ограничениям – например, разработка региональных программ, регламентов на основе общенациональных. Так, субъекты Сибирского федерального округа участвуют в программе «Жилье для российской семьи», в рамках которой до середины 2017 года будет построено 2,67 млн кв.м. жилья экономкласса. В Томской области в рамках государственной программы «Обеспечение доступным и комфортным жильем и коммунальными услугами граждан Российской Федерации», предполагается строительство жилья в объеме не менее 25 тыс. кв.м. по цене, не превышающей 30 тыс.руб./кв.м. для граждан с невысокими доходами, многодетных семей [10, 11].

Таким образом, формирование параметров развития рынка жилья происходит под влиянием совокупности факторов, имеющих различную природу, и требующих индивидуального подхода к регулированию их воздействия. Это предполагает разработку комплекса инструментов, задающих параметры развития рынка, хозяйственных взаимодействий и поведения субъектов. По результатам исследования динамики рынка жилья СФО следует отметить необходимость и возможность наращивания объемов жилищного строительства, выявления инструментов стимулирования деятельности строительных компаний и финансовых организаций.