Рыночный риск вложений в строительные объекты является одним из важнейших рисков инвесторов. Последние стремятся разделить технологически обусловленные риски затрат со строителями, но чаще всего такое разделение возможно только на этапах планирования и строительства объекта. Здания и сооружения, как правило, эксплуатируются длительный период, поэтому доля эксплуатационных затрат в совокупных затратах существенно превышает первоначальные инвестиции. Так, например, при среднем сроке эксплуатации от 40 до 60 лет инвестиционные затраты составляют от 10 до 25 % всех производственных и эксплуатационных затрат. Уже после 6–8 лет эксплуатации на поддержание объекта недвижимости затрачивается столько же средств, сколько потребовалось на его возведение. В связи с этим в фазе планирования строительного проекта обычно стремятся учесть не только затраты на строительство, но и от 50 до 80 % затрат на эксплуатацию. Такой подход называется анализом затрат жизненного цикла. Он позволяет при принятии инвестиционных решений учитывать не только капитальные вложения, но и совокупные затраты на строительство и эксплуатацию объекта. В этом заинтересованы, в том числе, и добросовестные строители, так как конкуренция строительных решений, безусловно, касается фазы использования объекта.
Поскольку к началу анализа затрат жизненного цикла (Life-Cycle Costing Analysis) большинство затрат неизвестно, и их развитие в долгосрочном временном периоде плохо предсказуемо, к исследованию необходимо привлекать экспертов. Надежность и точность экспертных оценок во многом зависит от принимаемых предпосылок и их реалистичности. При отсутствии гарантий жизненного цикла строительного объекта большая часть рисков затрат остается у инвестора. Для защиты его интересов, на наш взгляд, целесообразно перейти от детерминированной оценки затрат жизненного цикла к их вероятностной оценке с учетом альтернативных вариантов инвестиций. При этом в модели необходимо учитывать сложные связи процессов и предметные знания (опыт) конечного пользователя, помогающие принять правильное решение. Предлагаемый нами подход предполагает определение элементов затрат, учет структуры затрат в модели планирования, строительства и эксплуатации объекта, прогнозирование затрат по видам. Имитационная модель комбинирует названные выше положения, на выходе имеет закон распределения и плотность совокупных затрат строительного проекта и служит инструментом поддержки принятия решений в строительной отрасли.